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万科A:王者风采彰显,领跑存量市场

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万科A:王者风采彰显,领跑存量市场

    风险提示。

    大力补充货值、拿地成本可控。报告期内公司获取新项目117个,总规划建面2,049万平方米,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米(约占上半年销售均价的33.7%)。上半年公司新进入涿州、盐城、银川等城市,城市能级进一步下沉。截至报告期末,公司在建项目和规划中项目总建面约1.43亿平方米。其中在建项目总建面约8,188万平方米,权益建面约5,098万平方米;规划中项目总建面约6,082万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3,767万平方米。此外,公司亦参与了一批旧城改造项目。

    财务状况优良,在手现金充沛。公司净负债率19.6%,在行业内处于较低水平。2017H1在手货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和501.4亿元。公司于上半年完成两期五年期公司债的发行,发行规模分别为30亿元和10亿元,票面利率分别4.5%和4.54%,在同期发行债券中处于低位。

    行业处于降温阶段,利于公司加速提升市场集中度,我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局,预计2017/2018 年EPS 为2.25/2.52 元,对应PE 为10.3/9.2X,维持“买入”评级。

    业绩符合预期,已售未结资源丰富。上半年公司实现净利润135.2亿,同比增长34.5%,毛利率为34.4%(同比略有上升),业绩增速低于营收的原因在于管理费率(4.1%)和财务费率(2.2%)有所上升(同比分别提升了0.37和1.17个百分点),还有上半年少数股东权益大幅增长60%所致。上半年公司实现销售金额3,047亿元,同比上升了9.9%,累计销售回款率保持在93%以上。报告期末已售未结金额为5201亿(较上年末增长25.5%),基本锁定2018年全年及2019年75%的业绩。我们考虑到上半年完成竣工面积仅占全年的34.9%,以及部分费用的提前确认,维持全年业绩预测360亿不变。上半年房地产业务结算均价为14,349元/平方米,略低于销售均价。上半年公司实现新开工面积2,321.1万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%。

报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。2017H1公司实现营业收入698.1亿元,同比下降 6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元,同比增长36.5%;EPS0.66元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,较 2016年同期增加 0.99个百分点。营收微降主要是公司上半年达到结算条件的竣工面积较少,但考虑到地产公司上半年收入对全年的前瞻意义不强,同时公司维持全年竣工计划不变,对公司全年结算我们依然持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响,项目盈利能力较强,毛利率同比去年上升6.3个百分点,归母净利润增长36.5%。

    拓展业务持续发展。

业绩总结:公司发布2018年中报,上半年实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。报告期末公司净负债率为32.7%,维持在行业较低水平。

    盈利预测与投资评级:上调盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度提升,在保持住宅开发优势的同时,多元化业务有序发展,“轨交+物业”值得期待。上调盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润259.2亿元、304.3亿元、371.7亿元,对应EPS:2.35元、2.76元、3.37元(原预计2017-2019年归属于母公司的净利润248.9亿元、291.3亿元、348.2亿元,对应EPS:2.32元、2.64元、3.15元。)当前价格对应PE 为9.9X、8.4X、6.9X。RNAV30.7元,较当前价格折价24%,作为安全边际参考。

    扩张步伐稳中有进:2017 年上半年,公司获取新项目79 个,总规划建面1559.8 万平方米,权益规划建面983.8 万平方米,权益地价总额约537.9 亿元,新增项目均价为5467.8 元/平方米,新增项目主要位于一二线城市,64.7%的新增项目为通过合作方式获取(按建筑面积计算),新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,拿地面积/销售面积为0.83,扩张步伐稳中有进。

    盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元,对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年8.5倍估值,对应目标价27.71元,维持“买入”评级。

    新业务发展壮大,综合竞争力不断增强。报告期内公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米;物流地产业务方面,至报告披露日,累计获取32个项目,可租赁物业的建筑面积256万平方米,加上签约锁定项目的总建筑面积为 506万平方米。长租公寓“泊寓”业务累计获取房间数超过 7万间,开业 6个月以上项目的平均出租率约 87%。

    若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。

    新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,物业服务累计签约面积超4.7亿方,上半年实现营收41.6亿(+29.8%)。长租公寓今年已确认为公司的核心业务,目前已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台目前共管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方,平均出租率95%。

    销售强劲,已售未结资源丰富。报告期内,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。销售金额计算的市占率达到4.7%,较去年同期增长了0.8个百分点,我们认为行业集中度仍有进一步提升空间,公司未来增长空间依然充足。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838亿元,较上年末分别增长30.8%和 37.9%。已售未结金额是公司去年营收的1.6倍,是对公司未来业绩的有力保障。公司坚持审慎的拿地策略,聚焦核心都市经济圈,通过多元化拿地方式保证拿地成本。上半年获取新项目79个,总规划建筑面积 1559.8万平方米,新增项目均价为5467.8元/平方米,77.5%位于一二线城市。截至报告披露日,万科权益计算的规划建筑面积为2139.1万平。

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