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二手房买卖违背公约现象什么人之过?有房东一房二卖赔40多万

高额违约金 法院为啥没支持?

【记者调查:二手房买卖常见违约现象】二手房买卖 谁在丧失诚信?

2016年8月30日,北京市第二中级人民法院召开新闻通报会,根据近三年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件的情况,对此类纠纷的成因及特点进行分析,提示买卖双方诚信交易,防范法律风险,避免和减少纠纷发生。

法官:违约金裁决不是“一刀切” 当事人要求调整的 法院可参考实际损失裁判

“诚实信用原则”是市场经济活动的一项基本准则。但近几年,面对攀升的房价,受利益驱动,在二手房交易中,出现了不少完全丧失诚信原则的恶意毁约行为,在破坏交易环境的同时,也造成了大量的司法诉讼。

一、涉户籍问题的房屋买卖合同纠纷案件基本情况

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自2014年起,二中院审理的此类案件主要有四种类型:

插图 王晨瑀

2016年9月,在北京工作的白先生通过中介,和出卖人禹先生签订了《房屋买卖合同》,约定以340万的总价款,购买禹先生位于北京市昌平区北七家镇名流花园的一套约160平方米的房子。卖房人禹先生承诺在2016年11月1日前办理房屋的抵押注销手续。

一是买房人要求现有户口迁出的案件,占此类案件总数的86%;

买卖房子是大事,为了确保交易顺利履行,在合同中约定10%甚至20%的高额违约金在如今的二手房交易中非常普遍。记者在梳理近期法院判决的一些房屋买卖纠纷中却发现这样几个案例:有的卖房人未按约定迁出户口,有的买房人签订了合同又不买了,都有违约行为,但法院没有“一刀切”地按照合同判决违约金,而是综合考虑实际损失等因素,调低了违约金的数额。

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二是买房人要求赔付逾期迁户违约金的案件,占86%;

在很多人的认识中,既然合同约定了,不就应该按合同办事吗,为什么法院还会调整呢?那约定高额违约金还有没有用呢?

买房人白先生的代理律师 刘军:我们在12月16日之前催告他去办解押,我们要履行这个合同,但是对方以各种各样的理由不去办。

三是卖房人将户口迁出后,要求返还履约保证金的案件,占6%;

典型案例

事实上,就在2016年9月签订购房合同到2016年12月这段时间,北京二手房价格出现了快速上涨,涉案房屋所在地昌平区北七家镇附近的房子从每平方米2万多元,跳涨到了4万余元。

四是因卖房人无法对学区名额作出明确承诺,买房人要求解除合同的案件,占2%。

卖房未迁走户口

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二、涉及户籍房屋买卖纠纷的成因

买房人索要10%违约金

买房人白先生的代理律师 刘军:对方就说办解押可能还需要一些手续费,可能要十万块钱,我们这边就不同意。

1.房价攀升过快导致违约的情形增加。

吕先生为了孩子能上好学校,在西城区白纸坊附近买了一套学区房。2017年11月,他和房主孙老先生签订了买卖合同,最终约定房屋总价为403万元。因为吕先生有孩子上学落户的需要,因此双方约定卖房人在一定期限内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因卖房人自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向买方支付房屋总价款10%违约金,并继续履行全部户口迁出义务。

记者:意思是说让你们付了这个手续费?

由于二手房交易周期较长,尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长,有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想,提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。在此情况下,对于买房人来说,尤其是购买学区房或急需落户的买房人来说,其购房及落户的合同目的自然无法实现。

孙老先生一家祖孙三代的户口都在出售的这套房子里,在约定的时间内,他们的户口都没能迁出。等到房子都顺利过户并交接了,房款也都给付完了,孙老先生一家的户口也没迁走。

买房人白先生的代理律师 刘军:对。

2.购买学区房的落户需求不断增加。

去年8月,吕先生提起诉讼,要求卖房人孙老先生按照合同约定,按房屋价款的10%给付未迁出户口的违约金40.3万元。

对于没有依照合同约定,在2016年11月1日前办理房屋解押手续,卖房人禹先生是这样解释的。

部分以入学为主要目的的购房者,因房屋实际情况等种种原因根本无法落户,或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格,导致购房目的无法实现从而产生纠纷。

在法院审理阶段,孙老先生说,在签订房屋买卖合同时,他对户籍政策不了解,不知道户口迁移必须是直系亲属才可以迁入落户,自己也一直在多方联系,想把户口从渉案房屋迁出,现在已找到出口,正在办理户口迁出事宜。但是吕先生主张的违约金标准过高,希望由法院酌情认定。

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经调研发现,有的当事人购买“学区房”,尤其是东城、西城等中心城区的平房,房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住,但实际是过道,或者实际面积非常小,有的甚至不到2平米,此类房屋的登记面积或实际情况无法满足居住条件,在落户过程中可能存在障碍。

法院在判决中首先认定,卖房人孙老先生未能按照合同约定将涉案房屋中他与家人的户籍按约定时间迁出,应当承担逾期迁户的违约责任。

卖房人 禹先生:当时他是跟我说什么,希望我们能够延期,他说我现在可能给不了你那钱,那我说没关系,我就等你一下。是通过中介告诉我的,其本人我记得没有给我明确表述过,我们一直跟中介联系的。

3.户籍登记人不配合迁出或不具备迁出条件。

不过,在违约金的具体数额上,法院却没有完全按照合同约定来判。在综合考虑孙老先生已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续,履行了绝大部分出卖人的义务,同时吕先生未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情況下,法院认为吕先生主张的违约金与其因卖房人一家未迁户所受的损失相比较,诉求明显过高,因此酌情确定数额,判决孙老先生支付8万元违约金。

买房人白先生的代理律师讲,由于卖房人禹先生迟迟不对房子进行解押,导致合同无法履行,2016年12月25日,买房人白先生向卖房人禹先生发送了解除合同的通知。

有的买房人在签订购房合同时未预先调查核实,未与其他户籍登记人明确户口迁出义务,仅仅是卖房人答应让其亲属迁出,以致于在合同履行过程中,出现登记人不愿配合、根本找不到登记人、甚至登记人已经死亡等情形,导致户口迟迟无法迁出的情况时有发生。(本文经《实用法律知识》整理,有删节)

一审判决后,双方均未上诉,判决已生效。

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还有部分户口的登记人没有其他落户地点,如有的卖房人卖房后租住“公租房”,有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等,因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件,导致户口无法迁出。

签了合同不买房

就在解除合同当天,买房人白先生又和他人签订合同,花400万元购买了临近小区的一套90平方米的房子,约合每平方米4.4万元。而依照他三个月前和禹先生签订的合同,那套160平方米的房子,340万,约合每平方米2.1万元。

三、相关法律风险总结

卖房人要求按20%赔偿

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1.买房人的法律风险

在另一起房屋买卖纠纷中,退休职工郎先生出售自家位于西城区德胜门外大街的一套87平方米的房子。去年1月31日,他与买房人周先生签订买卖合同,将房子以1120万元的价格卖给对方。签订合同当天,周先生支付了10万元定金。双方约定一个月后再支付剩余40万定金。

买房人白先生的代理律师 刘军:现金高了有60万,而且面积缩水了有一套房,70个平方米,当事人是什么心情?

一是户口无法迁入的风险。

没过几天,买房人周先生却说,房子不买了,之后还给郎先生发出了拒绝履行合同的书面通知。

买房人白先生将卖房的禹先生起诉到北京昌平法院后,法院对此案先后进行了三次公开开庭审理。今年6月23日,做出一审判决,判决卖房人禹先生支付违约金68万元,并赔偿买房人白先生居间代理费损失7.48万元,并承担案件受理费用总计5.1万元。

有的房屋因实际情况无法满足居住等原因不具备落户条件,可能导致买房人无法办理户口迁入。

周先生解释说,买房的钱来自父亲卖房所得,在与郎先生签订买卖合同后,经过家庭集体协商,决定买套小房子让父亲在京安度晚年。所以,他就没办法再买郎先生的房子。

禹先生不服一审判决,提起上诉,目前北京一中院正在对此案进行二审。

二是法院不直接判决迁移户口。

周先生知道自己理亏,提出赔偿郎先生10万元以寻求谅解,双方解除合同。但郎先生不同意,要求继续履行合同。

以“迁户口”相要挟 失信违约判赔

户口迁移系公安机关户籍管理的职权,不属于人民法院民事案件处理的范围,即法院无法判决迁移户口,只追究卖房人的违约责任。如果登记人不同意迁出户

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